+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатором без суда

Источник: Журнал "Арбитражная практика". Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики "Недвижимость. Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п. Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению ст.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Взыскание арендных платежей с арендатора

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Главная Архив Журналов Уходя — уходи, или как оперативно расторгнуть договор аренды. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле.

В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником. В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично.

К ним еще добавляются правовые проблемы, возникающие из-за трудностей применения законодательства. Для того, чтобы у сторон договора аренды стало одним риском меньше, рассмотрим вначале часто встречающиеся, но неэффективные способы расторжения договора аренды. После этого мы предложим основания и эффективный способ расторжения договора, соответствующие требованиям законодательства и правоприменительной практики.

В частности, в статье будут рассмотрены три способа расторжения договора аренды помещений: 1. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон. Речь будет идти о расторжении срочных договоров аренды то есть, заключенных на определенный срок , поскольку бессрочные договоры, для которых законом предусмотрен особый порядок расторжения, крайне редко встречаются в практике аренды коммерческой недвижимости.

Итак, вопросы аренды помещений регулируются в основном Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Недавно исполнилось 9 лет с момента их вступления в силу. За это время вопрос расторжения договора аренды успел снискать славу одного из самых проблемных вопросов практики арендных отношений в бизнесе. Одной из причин являются различия в регулировании кодексами данного комплекса правоотношений.

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором В деловой практике широко распространено условие договора аренды о праве стороны на его расторжение в одностороннем порядке без обращения в суд.

Иными словами, договор предусматривает право на односторонний отказ от договора. Можно встретить договоры, в которых установлено право отказаться от договора независимо от каких-либо оснований, просто направив другой стороне письменное уведомление.

Датой расторжения договора, как правило, указывается дата получения другой стороной такого уведомления или же дата, определенная в самом уведомлении. Рассмотрим реальный пример.

В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Арендодатель решил воспользоваться этим правом. Однако, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора, арендатор не освобождает помещение добровольно. Арендодатель предъявил иск, ссылаясь на свой отказ от договора аренды. В данном случае очень высока вероятность того, что арендодатель этот иск проиграет. Причина заключается в том, что суд, скорее всего, не согласится с тем, что договор прекращен, посчитав незаконным такое основание для его прекращения как односторонний отказ.

Все это время арендатор сможет находиться в помещении на вполне законных основаниях и не понесет за это никакой ответственности. Такие случаи можно найти в базе Единого государственного реестра судебных решений. Рассмотрим также реальную ситуацию, когда арендатор может пострадать от одностороннего отказа от договора.

Так, арендатор решил прекратить договор, направив уведомление арендодателю. Посчитав, что договор прекращен уведомлением, арендатор переехал в другое помещение. После того, как суд признал односторонний отказ ненадлежащим основанием для расторжения договора, арендатор вынужден был заплатить арендную плату по договору даже после того, как он освободил помещение. То есть, арендатор, по сути, заплатил арендную плату в двойном размере: за помещение, из которого он уже выехал и в которое он въехал.

Луначарского, 4-а. В этом деле арендатор отказался от договора с определенной даты, направив уведомление арендодателю. Арендодатель в принципе не возражал против самого отказа, но был не согласен с датой отказа, согласившись только на более позднюю дату. Тем не менее, суд все равно не посчитал договор расторгнутым и тем самым подтвердил возможность дальнейшего начисления арендной платы арендатору.

В соответствии с ней односторонний отказ от договора аренды не допускается. Существует позиция, согласно которой норма статьи Хозяйственного кодекса трактуется как абсолютная невозможность одностороннего отказа. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды.

Более того, за последние несколько лет Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительными условия договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от него, и сами отказы от договора.

Мечникова, 2. Договор был расторгнут судом только спустя полгода после даты расторжения, указанной в уведомлении банка об отказе от договора, и совсем по другому основанию, не связанному с односторонним отказом. Таким образом, банк был вынужден понести убытки, связанные с невозможностью отказаться от договора, как минимум, в размере полугодовой арендной платы за пользование тремя тысячами квадратных метров бизнес-центра, потребность в которых у банка отпала за полгода до фактического расторжения договора.

Тем не менее, существует и фактически прямо противоположная судебная практика по данному вопросу. Например, в целом ряде постановлений Высшего хозяйственного суда от 28 сентября года. Самое интересное то, что Высший хозяйственный суд не отрицал обязательного характера части 1 статьи Хозяйственного кодекса. Следует отметить, что данная позиция выглядит объективно слабее первой рассмотренной позиции Высшего хозяйственного суда, не позволяющей сторонам предусматривать в договоре право на отказ от договора.

Кратко изложим свою правовую позицию по данному вопросу. Во-первых, есть все основания считать предусмотренный договором отказ в форме уведомления односторонним отказом, если он не согласован обеими сторонами.

Из правила статьи Хозяйственного кодекса о том, что односторонний отказ от договора аренды не допускается, в норме не сделано никаких исключений. Таким образом, статья Хозяйственного кодекса исключает возможность предусматривать договором право сторон на односторонний отказ от него.

Поэтому не рекомендуем предусматривать в договоре аренды такое право, учитывая объективные и существенные риски невозможности практической реализации этого права. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом Гражданский кодекс предусматривает всего два случая для отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок. Второй случай установлен для арендодателя, и именно его мы рассмотрим подробнее.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, если арендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд.

В таком случае договор является расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора. Существует позиция, что для возможности отказа от договора в связи с трехмесячной просрочкой внесения арендной платы необходимо, чтобы арендатор вообще ничего не платил на протяжении трех месяцев. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября года.

В тех случаях арендодателям не удалось добиться расторжения договора, несмотря на то, что арендатор не платил как минимум в течение трех месяцев арендную плату в полном объеме. Следуя логике суда буквально, арендатору достаточно заплатить любую, даже минимальную сумму, чтобы лишить арендодателя права применить односторонний отказ от договора.

Такую позицию занял, в частности, Высший хозяйственный суд в упомянутом выше постановлении от 22 марта года. В практике Высшего хозяйственного суда можно найти постановления и с прямо противоположными позициями по двум вопросам например, постановления от 8 ноября года и от 15 марта года.

Тем не менее, отсутствие однозначной судебной практики только повышает риски, делая ситуацию более непредсказуемой. Если стороны договора аренды примут решение избрать наиболее безопасный с юридической точки зрения путь, советуем не отказываться от договора в одностороннем порядке даже при 3-месячной просрочке, а расторгать договор по взаимному согласию сторон или в судебном порядке как описано ниже. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон Статьей Хозяйственного кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом для расторжения договора аренды.

Какие это основания? Согласно статье Гражданского кодекса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор: — пользуется помещением вопреки договору или назначению помещения; — без согласия арендодателя передал помещение в пользование другому лицу; — своим небрежным поведением создает угрозу повреждения помещения; — не приступил к проведению капитального ремонта помещения если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

Арендатор же в соответствии со статьей Гражданского кодекса вправе требовать расторжения договора аренды, если: — арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора и назначению помещения; — арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта помещения. Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает общие основания для расторжения любого договора по требованию одной из сторон, в том числе, в случае существенного нарушения договора другой стороной часть 2 статьи Гражданского кодекса.

Эти признаки носят общий характер, поскольку должны покрыть максимум возможных фактических ситуаций. В результате пострадавшая сторона получает больше убедительных доводов при обосновании своих требований о расторжении договора и больше шансов на удовлетворение судом таких ее требований. Если такая просрочка произошла, арендодатель вправе обратиться в суд о расторжении договора на основании статьи Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором. Основанием для расторжения стала двухмесячная задолженность арендатора по внесению арендной платы.

Ссылаясь на наличие такой задолженности, арендодатель предъявил иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением арендатором, согласно статье Гражданского кодекса. Суд согласился с тем, что задолженность по арендной плате за два месяца является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения и удовлетворил иск полностью. Именно такой алгоритм является наиболее эффективным способом расторжения договора аренды для пострадавшей стороны в случае нарушения другой стороной его условий.

Резюме Односторонний отказ является неэффективным способом расторжения договора аренды помещений. Поделиться Поделиться Поделиться. Версия для печати. О нас Реклама Подписка Контакты. Все права защищены. Сайт создан компанией "Я-Мастерс".

Пока нет решения суда, выселять собственник не вправе, но имущество лучше все-таки вывезти

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные. При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора п. Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договора в одностороннем порядке , они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре.

Судебный порядок расторжения договора аренды. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий основания для одностороннего отказа от договора. арендодатель без согласия арендатора распорядился.

Расторжение договора аренды: как сделать все грамотно, без подачи в суд

Эксперты Право. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта года. Но в январе года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика "Bosco Sport" нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля года. Не пришли представители ООО "МД-Тольятти" подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом. Представители ООО "БоскоВолга" 30 апреля года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Главная Архив Журналов Уходя — уходи, или как оперативно расторгнуть договор аренды. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником. В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Уходя – уходи, или как оперативно расторгнуть договор аренды

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность. При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя. В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости помещения следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Предприниматель арендовал 16 кв. Сдавайте отчётность в три клика Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний. Заодно посмотрите весь остальной текст. Соглашение оформляют как основной договор. Фирма арендовала офис кв. Следуйте ей.

19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. Основания одностороннего расторжения договора аренды 3) исполнение договора без изменения его условий настолько.

Споры между арендатором и арендодателем — часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Расторжение договора аренды — актуальный вопрос для обеих сторон правоотношений — как для арендатора, так и для владельца помещения. Расторжение и прекращение договора аренды — как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора. Исковое заявление о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате. В двух этих понятиях есть различия.

Активировать демодоступ.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ганна

    Це не вихід